(Mišljenje Ministarstva finansija, broj 011-00-1296/2021-04 od 29.03.2023, izvor: vebsajt Ministarstva)
Poreski tretman prometa u slučaju kada kupac stana koji je ostvario pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana u skladu sa Zakonom o PDV vrati taj stan prodavcu i zauzvrat dobije od prodavca drugi stan
Na prvi prenos prava raspolaganja na stanovima u toku izgradnje građevinskog objekta započete od 1. januara 2005. godine, koji izvrši obveznik PDV – investitor, PDV se obračunava po poreskoj stopi od 10% i plaća na propisani način, u skladu sa Zakonom o porezu na dodatu vrednost („Službeni glasnik RS“, br. 84/04, 86/04 ˗ ispravka, 61/05, 61/07, 93/12, 108/13, 68/14 – dr. zakon, 142/14, 83/15, 108/16, 113/17, 30/18, 72/19, 153/20 i 138/22, u daljem tekstu: Zakon). Prvi prenos prava raspolaganja na stanu najčešće podrazumeva postojanje ugovora o prodaji zaključenog u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave u skladu sa zakonom kojim se uređuje promet nepokretnosti. S tim u vezi, u slučaju kada prodavac – obveznik PDV i kupac ˗ fizičko lice zaključe ugovor o prodaji stana u toku izgradnje građevinskog objekta (kao buduće stvari) u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, na osnovu kojeg je obveznik PDV˗ prodavac naplatio novčana sredstva na ime kupoprodajne cene u potpunosti ili delimično, posle čega dođe do raskida tog ugovora, mišljenja smo da, u tom slučaju, ugovor nije u pretežnom delu izvršen i da obveznik PDV ˗ prodavac postupa u skladu sa članom 21. Zakona i Pravilnikom o porezu na dodatu vrednost („Službeni glasnik RS“, br. 37/21, 64/21, 127/21, 49/22, 59/22, 7/23 i 15/23), uz napomenu da je za promet tog istog stana obveznik PDV ˗ prodavac dužan da obračuna PDV i da obračunati PDV plati u skladu sa Zakonom. Međutim, ako kupac stana koji je ostvario pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana u skladu sa Zakonom vrati taj stan prodavcu i zauzvrat dobije od prodavca drugi stan, u tom slučaju se, sa poreskopravnog aspekta, a prema našem mišljenju, smatra da su izvršena dva prometa, i to: promet prvog stana od strane kupca obvezniku PDV ˗ prodavcu i promet drugog stana od strane obveznika PDV ˗ prodavca kupcu. U tom slučaju, obveznik PDV ˗ prodavac je dužan da po osnovu prvog prenosa prava raspolaganja na novoizgrađenom stanu (drugi stan) koji vrši kupcu, odnosno po osnovu prijema avansnih sredstava za taj promet, obračuna PDV i da obračunati PDV plati u skladu sa Zakonom, pri čemu ukazujemo da kupac stana, shodno odredbama člana 56a Zakona, nema pravo na refundaciju PDV po osnovu kupovine drugog stana. Na promet stana koji vrši fizičko lice (prvi stan) obvezniku PDV – prodavcu, a za koji je ostvareno pravo na refundaciju PDV, plaća se porez u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu.
***
Odredbama člana 3. Zakona propisano je da su predmet oporezivanja PDV isporuka dobara i pružanje usluga koje poreski obveznik izvrši u Republici uz naknadu, u okviru obavljanja delatnosti, kao i uvoz dobara u Republiku.
Promet dobara, u smislu ovog zakona, a u skladu sa odredbom člana 4. stav 1. Zakona, je prenos prava raspolaganja na telesnim stvarima (u daljem tekstu: dobra) licu koje tim dobrima može raspolagati kao vlasnik, ako ovim zakonom nije drukčije određeno.
Saglasno odredbi člana 4. stav 3. tačka 7) Zakona, prometom dobara, u smislu ovog zakona, smatra se i prenos prava raspolaganja na građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata.
Odredbom člana 23. stav 1. Zakona propisano je da opšta stopa PDV za oporezivi promet dobara i usluga ili uvoz dobara iznosi 20%.
Prema odredbi člana 23. stav 2. tačka 14) Zakona, po posebnoj stopi PDV od 10% oporezuje se prenos prava raspolaganja na stambenim objektima, ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata, kao i vlasničkim udelima na tim dobrima.
Odredbom člana 25. stav 2. tačka 3) Zakona propisano je poresko oslobođenje bez prava na odbitak prethodnog poreza za promet objekata, osim prvog prenosa prava raspolaganja na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata i prvog prenosa vlasničkog udela na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata, kao i prometa objekata i vlasničkih udela na objektima u slučaju kada je ugovorom na osnovu kojeg se vrši promet tih dobara, zaključenim između obveznika PDV, predviđeno da će se na taj promet obračunati PDV, pod uslovom da sticalac obračunati PDV može u potpunosti odbiti kao prethodni porez.
